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设计阶段成本优化控制点及优化原则



1.建筑层高

实施原理:建筑层高直接影响建筑柱、墙体、垂直向管道管线的工程量,一般来说建筑物每增加0.1米,单层建筑成本增加2%左右。在高层建筑中层高的累计则会对建筑的基础产生较大影响。

钢筋含量和混凝土含量是体现结构设计经济性的最终检验指标,采用限额设计能有效地对设计院的设计工作进行约束。
优化原则:无特殊情况,层高采用2.8米。
2.结构设计
实施原理:在结构设计中,结构荷载和承载力均有一定系数和取值范围,若不对其做要求,设计院通常取值偏于保守,对其经济性考虑较少。
常用的钢筋主要有一级钢、二级钢、冷轧带肋钢、三级钢等,同样的构件使用不同的钢材其经济性不同,应该对使用的钢材种类根据不同的构件进行匹配。
优化原则:向设计院下发设计限额,跟进设计参数。
3.防火墙设置
实施原理:专业的消防防火墙造价昂贵,规范上允许利用建筑墙体作为防火墙。
优化原则:尽量利用建筑墙体设置防火墙,减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法合理设置消防分区,减少消防水幕喷淋系统的设置。
4.减少沉降缝设置
实施原理:每设置一条沉降缝,不仅要增加缝自身的装饰费用,缝两侧也要增加柱、墙及基础的费用,因此沉降缝数量宜越少越好。
优化原则:在符合设计规范的情况下,减少沉降缝设置。
5.控制地下室层高
实施原理:在地下室层数确定的情况下,地下室层高是决定地下室埋深的主要因素,控制层高能够减少埋深,从而降低地下室结构成本。
地下室层高的确定一方面需考虑地下室停车和设备放置的需要,另一方面应考虑机械车位设置的可能性。
优化原则:严格控制地下室层高。
6.减少地下室层数
实施原理:地下室层数、层高以及室外地坪标高共同决定地下室埋深,从而影响地下室建造成本。如果通过对地下停车布置的优化,能在两(一)层地下室内解决三(二)层地下室的停车要求,无疑应减少地下室层数。
优化原则:严格控制地下室层数。
7.简化地下室排水
实施原理:地下室内排水通过建筑找坡实现,将地面水收集到排水沟。由于地下室面积较大,建筑找坡需进行大量混凝土浇注,费用昂贵。能否取消建筑找坡层?
优化原则:通过结构找坡
8.优化转换层
实施原理:转换层是指柱网的转换,高层建筑中由于地下室柱网与上部住宅柱网的布置差异巨大,一般设置转换层。转换层由于承受上部全部荷载,往往出现界面巨大的转换梁,转换层用钢量与混凝土用量一般而言非常大,设计中应予以关注。
优化原则:优化转换层
9.优化设备层
实施原理:设备层往往容易被忽视,设计中的保守和浪费情况也较为普遍,结构设计优化中不应忽略对设备层的优化。
优化原则:优化设备层。
10.简化屋顶造型
实施原理:坡屋面与平屋面、老虎窗与天窗、屋顶上造型构件之间均存在成本差异,如何对比选型应予考虑。
优化原则:既有经济性的比选又满足建筑的要求。
11.优化外挑外挂构件
实施原理:合理布置外挑外挂构件能较好地提高产品的素质,繁琐和过分复杂的外挑外挂件则不仅在建筑上显得多余,而且增加成本支出。
优化原则:精减过度的外挑外挂构件,形成建筑和成本的双赢。
12.铝合金门窗
实施原理:同样面积的门窗造价远高于建筑外墙造价,且直接影响建筑能耗。控制门窗面积不仅是建筑成本的要求,也是建筑节能的需要。
优化原则:通过节能测算指标来控制窗墙比;避免大面积西晒玻璃的使用,日落之前可获得较好的采光条件,但是进行空气调节的费用很高。在考虑满足通风要求的条件下尽量减少开启扇数量,并注意防止空气渗漏以及紧急出口设置,平开窗可以较推拉窗获得高的通风能力,但是开启形式设计需要考虑风压作用。
根据门窗系统(木、铝、塑)、项目产品定位、建设期和使用期全寿命周期费用综合选择门窗五金件系统。避免功能不足或过剩。慎重选择非标门窗系统,减少开模费用。
13.栏杆栏板
实施原理:栏杆作为建筑中的重要构件,但却往往容易被忽视,采用300元/米的栏杆与200元/米的栏杆总造价可能相差数十万。因此,一方面应根据客户需求确定栏杆档次,另一方面应尽量使用标准化栏杆,提高采购效率并降低成本。
优化原则:(1)尽量使用标准化栏杆;(2)栏杆、栏板档次规范化;(3)兼顾后期的维护费用。
14.外墙装饰
实施原理:外墙装饰主要是建筑外立面用材,包括石材、面砖、涂料的使用以及外挂件(木材、钢构件、陶制品)等。
一般来说,外立面讲究装饰精致,能起到大幅提高建筑观感效果的作用。同时也切忌外墙装饰材料的堆砌,万科就曾经有分公司的建筑立面方案被当地规划部门要求简化的例子;
建筑装饰另一个不能忽视的部分是:要考虑装饰材料的耐久性与后期维护成本。木制品容易开裂脱漆,钢制品易生锈,这些都是后期客户投诉的隐患。
优化原则:多方面比较,实现价值最大化。
15.部品及材料选择(百叶、玻璃雨棚)
实施原理:实用性与美观性相结合
优化原则:
(1)减少百叶、玻璃天窗等不易清洗的部品设计,室外防腐木的应用,减少后期的维护成本;
(2)栏杆百叶等非承重构件,需控制断面尺寸,不宜过大或过厚满足强度和刚度即可(需注意节点构造设计),间距满足安全和遮挡要求即可;
(3)玻璃雨蓬是由支撑系统与玻璃平板构成,一般需通过受力计算进行设计。支撑系统兼顾受力与造型的功能,玻璃主要是起到遮挡作用。玻璃雨蓬的优化一方面要注意玻璃的材质与厚度,另一方面则要简化支撑系统。
16.金属构件尽量标准化
实施原理:金属构件主要包括住宅的阳台栏杆、围墙栏杆、空调百叶、小院门等,金属构件的标准化不仅能够减少设计、招标次数,体现规模效益,还有利于性价比较高的金属构件的定型。
优化原则:金属构件尽量标准化。
17.钢构件的处理
实施原理:钢构件需区分使用场所(室内外),分别采用不同的防腐处理。
优化原则:室内楼梯扶手、楼梯间栏杆刷防锈漆+调和漆即可;室外栏杆选择氟碳喷涂或热镀锌+静电喷涂或热镀锌+普通喷涂。
18.景观方案
实施原理:景观工程是项目中最能让客户产生好感的内容之一。在景观工程中的几个重要法则是:
(1)硬景成本比软景高得多;(2)景观中花钱多并不一定效果好;(3)绝大多数的客户对绿化的感觉比硬地铺装要好;(4)景观中的软硬景比例是重要的指标;(5)水景让人感受亲切,同样存在夜间噪音大、夏日蚊蝇多、后期维护管理费用高的缺点。
优化原则:对景观设计的优化决不能简单化---怎么省钱怎么来;更多的要与设计销售在沟通中与效果的把握中达到共识。另需关注细节,会有出其不意的效果(如残疾人通道、门槛斜坡等)。
19.景观标准做法
实施原理:拥有多年经验的累计,形成自己的兼备经济性与功能要求的标准景观做法,以避免在后期的各项目设计中出现不同的设计方案,增加优化工作量。
优化原则:提供软硬景观标准做法表(如草坪、绿篱、道路、石材、砌块)及相应价格表。
20.控制景观构筑物的数量与体形
实施原理:景观构筑物主要包括景观桥、墙、亭、台、廊、雕塑等。这类构筑物造价往往较高,使用过多对景观效果会产生不利影响。
优化原则:控制景观构筑物的数量与体形。
21.泳池设备选型
实施原理:泳池设计成本控制要点为:严格按照流量、过滤周期等参数合理选择泳池设备中的加压泵、沙缸、给水管径等主要设备。
优化原则:兼顾后期的运营成本。
22.智能化方案规划比选
实施原理:智能化的设计方案决定了智能化工程的成本,采用符合项目规划的智能化方案能较大程度地节约智能化工程的成本。
优化原则:以项目的市场定位、规划设计思想和物业管理思路来确定智能化系统规划设计方案(如,封闭管理社区选用红外对射周界防翻越系统、开放的大社区管理结合封闭的单元管理选用电视监控加电子巡更系统)。
23.围墙设计分层次
实施原理:小区内围墙主要包括组团围墙、小区围墙与公建(例如学校)围墙,组团围墙与小区围墙的量所占比重较大。围墙的造价按不同的设计档次差别可达数倍之多。
优化原则:不同档次项目选择不同档次围墙,且兼顾实用性。
24.配套面积的控制
实施原理:同一项目,建设1万平米的配套与建设5千平米的配套所付出的成本代价的差别是数以千万计的。而这些成本都需要由可销售的产品来承担,因此控制配套面积是控制配套成本的最关键点。
优化原则:(1)会所面积优化;(2)学校面积优化;(3)物业用房面积优化;(4)架空层面积优化。
25.停车方式
实施原理:同样一块停车面积内,科学地规划停车方式与不合理的停车方式设计所能得到的有效车位数量是有很大差别。同样,从地面到地下各种停车位的建造成本有也巨大的差别。
优化原则:
(1)车位平面布置最优化:限定面积内停放量最大;
(2)车位建造成本由低到高的顺序为:地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位,具体停车方式要结合容积率情况综合考虑
26.配电设备布置
实施原理:配电设备的布置影响到配电房的设计以及配电房面积。
优化原则:
(1)测算配电设备分期布置与合并布置的经济性;
(2)所有供配电设备(除发电机组外的高压柜、变压器、低压柜)尽可能设在同一房间内,确保在符合规范要求下距离最短,以减少之间联接线路。
27.开闭所选址
实施原理:开闭所是所有电缆的出口,其位置直接决定了所用电缆的长度。在电缆价格高昂的现阶段,其长度是影响成本的一个非常重要的因素。
优化原则:合理布置开闭所位置,使整体走线长度最短
28.水泵房建设
实施原理:小区的供水往往有以下几种方式:从市政供水管网直接供水;当市政供水管网压力不够时,对部分高层住宅通过水泵方式加压供水;为整个小区建设水泵房,统一加压供水。统一建设水泵房往往投资在100-200万元左右。
优化原则:
(1)重点考虑建造水泵房的必要性;
(2)必须建造水泵房时应考虑建造位置及占用空间-应以距市政接入点最近为原则。
(3)根据项目产品组合(高层、小高层、多层),进行供水方案技术经济比选(带水箱变频加压控制系统;无负压管网直联式供水系统、市政压力直供或多方案组合等)
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“小姐,你喜不喜欢吃青椒诶?”
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